三季度全國房地產市(shi)場恢復(fu)節(jie)奏加快，重點城市(shi)商(shang)品住宅成交量和成交價(jia)格向平穩過(guo)渡。與此(ci)同時，在行業調(diao)控(kong)政策(ce)不斷出(chu)臺，尤其是針對房(fang)地產企業“三道(dao)紅線”資金監管政策(ce)的不斷落實。業內預計(ji)，四季度行業內部將加劇分化，以價(jia)換量現象將進一步增多。

　　三季度住宅市場整體恢復加快

　　近日，億翰智(zhi)庫公布的全國受監(jian)測40城(cheng)市商品(pin)住宅銷售(shou)數據顯示(shi)，9月份40城(cheng)市商品(pin)住宅銷售(shou)面(mian)積(ji)為2458.0萬平方米，同比環(huan)比均(jun)實現上升(sheng)，分別為12.4%和2.3%，成(cheng)交(jiao)量穩中有(you)升(sheng)。

　　億翰智(zhi)庫方面分析(xi)指出，總(zong)的(de)來看(kan)，9月(yue)份受監測城市住(zhu)宅(zhai)市場同環比均實現(xian)(xian)正向增長，市場熱度相比8月(yue)小幅(fu)(fu)回暖。結合行業政策(ce)，預計(ji)全年住(zhu)宅(zhai)市場表現(xian)(xian)整體相對平穩，難以出現(xian)(xian)較大幅(fu)(fu)度的(de)波動，更(geng)多是市場的(de)自我調整。

　　“金(jin)九銀十”被認為是房企傳統的業(ye)(ye)績(ji)(ji)發力期(qi)，從2020年(nian)1月至9月房企銷售額(e)業(ye)(ye)績(ji)(ji)走勢來看，各梯隊房企的業(ye)(ye)績(ji)(ji)沖(chong)擊(ji)力度較大(da)，不同(tong)(tong)梯隊房企銷售業(ye)(ye)績(ji)(ji)均實現(xian)了不同(tong)(tong)程度的增長，其(qi)中，TOP50房企業(ye)(ye)績(ji)(ji)門(men)檻值漲幅最(zui)高，達(da)到15%。

　　值得注(zhu)意的(de)是，三季(ji)度(du)重點城市(shi)商品(pin)住宅市(shi)場規(gui)模恢復(fu)節(jie)奏加快。中(zhong)國指數研究院的(de)統計數據顯(xian)(xian)示，三季(ji)度(du)全(quan)國百(bai)城商品(pin)住宅整(zheng)體成交規(gui)模創下2017年以來季(ji)度(du)最高水平，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)約(yue)10%，尤其是7-8月，在房企持(chi)續積極(ji)推盤帶動下，疊(die)加政策效(xiao)果尚(shang)未(wei)明顯(xian)(xian)顯(xian)(xian)現，需求釋(shi)放積極(ji)性(xing)維持(chi)高位，淡季(ji)效(xiao)應被明顯(xian)(xian)弱化，成交規(gui)模延續6月高位水平。

　　進入9月(yue)(yue)，一方(fang)(fang)面(mian)，需求(qiu)經歷前(qian)幾月(yue)(yue)持續快(kuai)速釋放后逐步歸于平穩；另一方(fang)(fang)面(mian)，樓市(shi)調控持續收(shou)緊進一步導(dao)致需求(qiu)釋放積極性走弱(ruo)，據(ju)初步估算，9月(yue)(yue)50個重點城(cheng)市(shi)商品(pin)住宅(zhai)成交(jiao)面(mian)積同比增幅大幅收(shou)窄至4%左(zuo)右，絕對規模較(jiao)6月(yue)(yue)至8月(yue)(yue)有所(suo)回落。

　　在住宅(zhai)(zhai)價(jia)格(ge)方面，9月份(fen)全(quan)國百城新建(jian)住宅(zhai)(zhai)價(jia)格(ge)穩中有升(sheng)，三季(ji)度累計漲(zhang)幅較(jiao)去年(nian)同期有所擴大(da)。根據(ju)中指院對(dui)全(quan)國100個(ge)城市的(de)全(quan)樣本調查(cha)數據(ju)顯示(shi)：9月份(fen)，百城新建(jian)住宅(zhai)(zhai)均(jun)價(jia)15643元/平方米，環比上漲(zhang)0.24%，漲(zhang)幅連續39個(ge)月在0.6%以內。

　　今年7月(yue)以來房(fang)地產調控政策(ce)收緊(jin)態勢明顯，多地調控升級，購房(fang)者置業情(qing)緒更加理性，市場預期更加平(ping)穩。綜合前(qian)三季度，百(bai)城新建(jian)住宅價格(ge)累(lei)計上漲(zhang)(zhang)2.46%，漲(zhang)(zhang)幅(fu)較去年同(tong)期收窄(zhai)0.08個百(bai)分點，三季度累(lei)計上漲(zhang)(zhang)1.18%，較二季度和(he)去年同(tong)期均小幅(fu)擴大。

　　針對三季(ji)度(du)房地(di)產市(shi)場(chang)整體形(xing)勢(shi)，中指院方面分(fen)析指出，期(qi)(qi)內在(zai)房企積極推盤帶動下(xia)，成(cheng)交仍保持較(jiao)好勢(shi)頭，市(shi)場(chang)淡季(ji)效應被明顯弱化，重(zhong)點城(cheng)市(shi)商品住宅成(cheng)交規模快速(su)增長，新建住宅價格也(ye)平穩(wen)上(shang)行；與此(ci)同時(shi)，部分(fen)不穩(wen)定預期(qi)(qi)也(ye)在(zai)熱點城(cheng)市(shi)逐(zhu)步累積。

　　調控政策收緊城市不斷增加

　　9月份(fen)，先后有(you)多個地方城市(shi)發布調控政策(ce)，從限購、限貸和(he)(he)限售等方面規范房(fang)地產市(shi)場，具(ju)體(ti)包括東(dong)莞、杭(hang)州、沈(shen)陽、常(chang)州和(he)(he)成都。綜合來看(kan)，各城市(shi)調控政策(ce)普遍在以往出(chu)臺的(de)政策(ce)基礎(chu)上做出(chu)適度調整(zheng)；整(zheng)體(ti)表現為(wei)因城施策(ce)，以穩(wen)為(wei)主，以防(fang)止(zhi)市(shi)場出(chu)現較大(da)波(bo)動；堅持(chi)“房(fang)子是用來住(zhu)的(de)，而不(bu)是用來炒的(de)”政策(ce)基調。

　　事(shi)實上(shang)從7月份(fen)開始，杭州、寧(ning)波(bo)、深圳等(deng)城市(shi)(shi)先后收(shou)緊調(diao)控政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。各地(di)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)有保有收(shou)，從不(bu)同方(fang)面穩(wen)定房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場預(yu)期。從調(diao)控內容(rong)上(shang)看，各地(di)出(chu)臺的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)在(zai)加強市(shi)(shi)場監(jian)管的(de)同時，也明確了高層次人才(cai)及(ji)無房(fang)家庭優先購房(fang)等(deng)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)導向，更(geng)多的(de)聚焦在(zai)保障剛需群體的(de)住房(fang)需求(qiu)，抑制投資(zi)投機需求(qiu)。

　　不過(guo)，與上半年寬松的(de)(de)貨幣(bi)環境、多(duo)地出(chu)臺房地產(chan)扶(fu)持政策(ce)相比(bi)，三(san)季度房地產(chan)關于行業(ye)資金(jin)監(jian)管的(de)(de)調(diao)控(kong)(kong)政策(ce)有所轉向。中央多(duo)次召開會(hui)議強調(diao)“房住(zhu)不炒”定位不變(bian)，不將房地產(chan)作為短期刺激經濟的(de)(de)手段(duan)，并(bing)從多(duo)個方面部署調(diao)控(kong)(kong)舉措。監(jian)管部門為限制房企(qi)融資設置“三(san)道紅線”，防范化解房地產(chan)金(jin)融風險，推動行業(ye)健康發展。

　　基于(yu)此(ci)，三(san)季度(du)房(fang)地(di)產市場(chang)預期趨穩，新房(fang)、二手房(fang)價(jia)格整體穩中有(you)升。尤其是(shi)9月以來，調控政策(ce)逐(zhu)步(bu)顯效，需求歸于(yu)理性；金融強監管下(xia)，房(fang)企(qi)拿地(di)更加謹慎，土地(di)市場(chang)熱(re)度(du)有(you)所下(xia)降。

　　億翰方面分析指出(chu)，從(cong)近期頻繁出(chu)臺的政(zheng)策來看，融(rong)資(zi)環境的普遍收緊也為房企(qi)(qi)(qi)融(rong)資(zi)帶來了一定程度壓力(li)(li)。但大中(zhong)房企(qi)(qi)(qi)憑借(jie)較(jiao)高的償債能力(li)(li)和信用評級能夠在資(zi)本市場上(shang)獲得較(jiao)大力(li)(li)度的籌資(zi)流入；中(zhong)小房企(qi)(qi)(qi)自身規(gui)模(mo)有限，若無國企(qi)(qi)(qi)背景，公司融(rong)資(zi)門檻大大提高，融(rong)資(zi)壓力(li)(li)較(jiao)大。

　　該(gai)機構認為，對地(di)產(chan)行(xing)業來(lai)講，政府加大房地(di)產(chan)行(xing)業領域的(de)資(zi)金監管，一(yi)方(fang)面有(you)利于保持行(xing)業穩定運行(xing)，避免(mian)市場出現(xian)(xian)過熱現(xian)(xian)象；另一(yi)方(fang)面有(you)利于加快(kuai)行(xing)業整(zheng)合，實現(xian)(xian)強(qiang)者恒強(qiang)，規避劣幣驅逐(zhu)良幣的(de)現(xian)(xian)象。

　　在業內看來，無論(lun)是在外部(bu)環境的不確定性增加(jia)，還是內部(bu)疫情沖擊，房地產行(xing)業“房住不炒”的調控底線(xian)都沒有任何動(dong)搖。從政(zheng)策的出發(fa)(fa)點來看，資金監管從緊從嚴(yan)的目(mu)的也(ye)是為(wei)了讓房地產行(xing)業發(fa)(fa)展處于更(geng)可控范圍(wei)之內和強管控之下。

　　四季度行業分化將進一步加劇

　　綜合今年以來的市場(chang)形勢，年初(chu)新冠疫情的暴發導致房(fang)(fang)企(qi)銷(xiao)售一度受阻。但截(jie)至9月(yue)末，房(fang)(fang)企(qi)銷(xiao)售情況已恢復至去(qu)年同期水平，多(duo)數房(fang)(fang)企(qi)已經出現了同比上升的趨(qu)勢。

　　根據億翰智庫近日典(dian)型房(fang)(fang)(fang)企銷售業績數據，前三季度(du)(du)典(dian)型房(fang)(fang)(fang)企銷售層面(mian)展現(xian)出(chu)強大(da)的韌性。TOP30房(fang)(fang)(fang)企中僅6家房(fang)(fang)(fang)企前三季度(du)(du)銷售額出(chu)現(xian)同比下降，其(qi)余均較去年同期有所上升。

　　與此(ci)同時，隨著疫情防控常態化，重點房企(qi)(qi)目(mu)標完(wan)成度(du)仍舊有待提升。截至2020年(nian)9月末(mo)，典型房企(qi)(qi)銷售業(ye)(ye)績(ji)目(mu)標完(wan)成率為(wei)70%。30家典型房企(qi)(qi)中(zhong)，半數目(mu)標完(wan)成度(du)仍未(wei)達(da)70%。這意味著，房企(qi)(qi)在四季(ji)度(du)的業(ye)(ye)績(ji)壓力仍然不小。

　　針(zhen)對(dui)四季度市場趨勢(shi)，中指院方面分(fen)(fen)析預測，行(xing)業關于資(zi)金監管“三道(dao)紅線(xian)”新(xin)規試點(dian)逐(zhu)步落(luo)實，部(bu)分(fen)(fen)房企或將采取讓價(jia)促銷方式(shi)搶收(shou)回(hui)款，預計供應的(de)改善(shan)或將繼續支撐成交量維持(chi)一(yi)定規模，但考慮到中央及熱(re)點(dian)城(cheng)(cheng)市將繼續堅持(chi)嚴格(ge)調控導向(xiang)，且秋(qiu)冬仍存局部(bu)疫情(qing)反復(fu)的(de)可能，四季度重點(dian)城(cheng)(cheng)市商品住宅(zhai)成交規模大(da)概(gai)率在現有水平上保持(chi)相對(dui)穩定。

　　易居研(yan)究院研(yan)究員(yuan)沈昕(xin)分(fen)析指出(chu)，下半年(nian)以來(lai)從(cong)熱點城市(shi)的調控政策(ce)到金融政策(ce)，都在不(bu)斷收(shou)緊，說明(ming)中央“房住不(bu)炒”的底線不(bu)會(hui)改變。

　　沈昕進一步分(fen)析指出，9月初恒(heng)大(da)就率先開啟了“全國樓盤7折優(you)惠”的(de)(de)大(da)促銷，打響了樓市促銷的(de)(de)第一槍(qiang)，此(ci)后(hou)碧桂(gui)園、綠地、萬科等房(fang)企也開始了不(bu)同程度的(de)(de)促銷活動。預計在(zai)“三條(tiao)紅線(xian)”的(de)(de)壓(ya)力下，四季度將會有更多房(fang)企加入促銷行列，以價換量促進資金回(hui)籠。

　　今年，在(zai)行(xing)業(ye)增速(su)放緩的背景下，疊加疫情影響，百(bai)強房(fang)企(qi)業(ye)績(ji)表現也呈現差異化。當前市場環境下，各梯隊房(fang)企(qi)集(ji)中(zhong)(zhong)度(du)延續了(le)分化格局(ju)，規模(mo)房(fang)企(qi)競(jing)爭(zheng)優勢凸(tu)顯，而中(zhong)(zhong)小規模(mo)房(fang)企(qi)銷售(shou)仍面臨了(le)較大(da)的增長(chang)壓(ya)力(li)。

　　克而(er)瑞地產(chan)研究中心方(fang)面(mian)指出，四季(ji)度(du)(du)，一方(fang)面(mian)房企(qi)進入業績沖(chong)刺季(ji)，市場供貨(huo)加(jia)速(su)提(ti)升，將(jiang)帶動成(cheng)交增加(jia)。與(yu)此同時，行(xing)(xing)業整(zheng)體(ti)去(qu)化仍承(cheng)壓的基本(ben)面(mian)未有明顯改(gai)善(shan)，疊加(jia)“三(san)條紅線”新規試行(xing)(xing)，將(jiang)倒逼房企(qi)加(jia)快提(ti)升運營管控效率(lv)。這也意味著，四季(ji)度(du)(du)將(jiang)加(jia)劇(ju)房地產(chan)行(xing)(xing)業分(fen)化格局(ju)，推(tui)動集(ji)中度(du)(du)加(jia)快提(ti)升。